[부동산] 투자 수익률 구하는 방법

부동산 투자의 수익률을 계산하는 방법은 “투자 대비 실제 수익이 얼마나 발생했는지”를 평가하는 방식으로 진행됩니다. 일반적으로 총수익률(ROI), 연환산 수익률(연평균 수익률), 자기자본 수익률(ROE) 등을 활용합니다.

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1. 기본적인 부동산 수익률 공식

1) 총수익률(ROI, Return on Investment) 계산

⇒ ROI(%) = [(순이익) ÷ (총 투자금)] × 100

✔ 순이익(NP, Net Profit) = (매각가 - 총 투자금)

✔ 총 투자금 = 경락대금(낙찰가) + 취득세 + 명도비용 + 기타 비용

✅ 예제 1:
• 낙찰가: 2억 원
• 추가 비용(세금, 명도비, 법무비 등): 3,000만 원
• 총 투자금: 2억 3,000만 원
• 매각가(판매가): 3억 원
• 순이익 = 3억 - 2억 3,000만 원 = 7,000만 원

ROI = (7,000만 원 ÷ 2억 3,000만 원) × 100 = 약 30.43%

2) 연환산 수익률(연평균 수익률, Annualized Return) 계산

⇒ 연환산 수익률(%) = (ROI ÷ 투자기간(년))

✅ 예제 2:
• 투자 기간: 1.5년(18개월)
• 총수익률(ROI): 30.43%

연환산 수익률 = 30.43% ÷ 1.5 = 약 20.29%

3) 자기자본 수익률(ROE, Return on Equity) 계산

⇒ ROE(%) = [(순이익) ÷ (자기자본)] × 100

✔ 자기자본(Equity): 본인이 실제 투자한 금액

✔ 대출을 활용한 경우 자기자본 대비 수익률이 더 중요

✅ 예제 3:
• 대출금: 1억 원
• 본인 투자금(자기자본): 1억 3,000만 원
• 순이익: 7,000만 원

ROE = (7,000만 원 ÷ 1억 3,000만 원) × 100 = 약 53.85%

➡ 레버리지(대출)를 활용할 경우 수익률이 높아질 수 있음. 하지만, 이자는 반드시 고려해야 함.

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2. 부동산 수익률을 높이는 방법

✔ 시세보다 저렴한 물건 낙찰

✔ 명도비용 최소화

✔ 리모델링을 통해 가치 상승 후 매각

✔ 대출 활용 시 금리 고려하여 레버리지 전략

✔ 보유 전략(임대 후 매각)도 고려

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3. 결론

✔ ROI: 전체 투자 대비 총수익률 계산

✔ 연환산 수익률: 투자 기간을 고려한 연평균 수익률

✔ ROE: 본인 투자금(자기자본) 대비 수익률

부동산 투자에서 레버리지 활용, 보유 기간, 추가 비용 관리가 수익률을 결정하는 중요한 요소입니다.